事例 不動産の問題一覧

建物の賃貸借契約は、賃貸人において、契約期間が満了する6ヶ月より前に、「次の更新はしない」という通知を出さない限り、契約期間が経過しても、賃借人が、これまでとおり家賃を支払い、居住していれば、法律上、当然契約は更新されたものとみなされますので、もちろん、出て行く必要はありません。

 そして、重要なことは、この賃貸人(家主)の更新拒絶の通知は、いわゆる正当な事由があると認められなければならないという点にあります。

 この『正当事由』とは何かが、これまで幾多の裁判で争われてきたのですが、家主側の自己居住の必要性、老朽化、建替え、有効利用など、要は、事実認定の問題とはいえ、借地借家法第28条では、「賃貸人が、建物の明渡しの条件として、又は建物の明渡しと引換えに、賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して…」と明記し、いわゆる立退料の支払いが、正当事由を認定する際の重要な要件とされているのです。

 もちろん、事情によっては、立退料の支払いなく、明渡しをすべき場合もあるでしょうし、反対に、いくら立退料を支払っても、明渡しを認めない場合もあるのは事実です。

 特に、ご高齢で、転居先確保が困難な方については、容易に明渡しは認められるべきではありません。これは、国の社会政策、福祉の問題でもありますから、まずは、役所の福祉課に、本件事情をお話するとよいと思います。

 なお、契約期間が経過後、家主側が、家賃の支払いを拒んだ場合は、「供託」という方法を執る必要があります。

 いずれにしても、早めに弁護士に相談されることをお勧めします。
大切なことは、ご自身には落ち度がないのですから、決して慌てず、ご自分の立場を強く主張していくことです。

ご質問の件は、「賃借人は、更新料を支払う義務があるか」という論点として、古くから議論されてきたものです。

 教科書的回答としては、「更新料を支払う法的義務はないが、通常、契約書等に明記されているので、形式的には契約違反の問題が生じる」ということです。

 それでは、実際どうなのかと言えば、万一新しい契約書を取り交わすことなく(更新料を支払うこともなく)、契約期間が終了したとしても、引続きその物件を使用し、これまでと同額の賃料(使用料)を支払っている限り、当面住み続けられます。
これを法定更新と言います。

 ただし、更新料の支払いが明記された契約書を取り交わし、もう何十年も請求を受けながら、新しい契約書の作成にも、更新料の支払いにも対応せず、最初と同額賃料を支払い続けているようなケースでは、契約違反が信頼関係を破壊する程度に達したとして、賃貸人からの契約解除が認められる可能性があります。その意味で、『当面』と申し上げたのです。

 更新料の性質や、相当額等については、いろいろな考え方があります。

 ご質問のケースでは、不動産屋の言うがままに、13万円を支払う必要はないけれども、更新料を必要とする理由や、新しい賃貸借契約の内容、家主さんのお考えなどを聞いて、対応すべきと思われます。そして、そのまま現在の契約期間が終了したとしても、出て行く必要はありません。

上階の住人は、あなたが困っていることを知らないのです。
もしかすると、初めのころは、「下の階の人にはうるさいかな」「迷惑を掛けているかな」と思っていたかもしれません。しかし、何も言われないので、問題ないと思っているのでしょう。ですから、上階の住人に、音で苦しんでいることをお話ししなければ、何も変わりません。

 ただし、このとき大事なことは、説明の仕方です。怒鳴ったり、怒りを顕にする対応では、反発されてしまいます。それは時として、逆恨みにもつながります。つまり、言い方,対応を間違えると、嫌がらせを受ける危険があるのです。

 上階の方にご家族がいらっしゃるなら、家族全員が揃った時間帯を見計らって、直接上階のお宅に伺いしましょう。お話しする内容は、音で困っていること,可能であれば、音が階下に気にならないような工夫をしていただきたいことを伝えることです。

 人間は、自分が悪い,人に迷惑を掛けていると自覚しても、他人から批判されると、素直になれないものです。つまり、批判をされると、反発するということです。ですから、上階の住人の方には、やんわりと、困っていることをお話ししましょう。

 「騒音」と一口に言っても、その音を受取る人,発せられる場所や、物によって、様々です。

 環境基本法は、騒音にかかる環境上の条件について、生活環境を保全し、人の健康の保護に質する上で維持されることが望ましい基準を定めております。専ら住居に供される地域では、昼間は55デジベル以下,夜間は45デジベル以下です。日常生活で静かだと感じるのは、45デジベル以下と言われます。

 マンションであれば、管理組合に測定を依頼し、組合として対応してもらうことも考えられるべきでしょう。

 さて、上階の住人が、申し入れにも関わらず、態度を改めない場合はどうするべきなのでしょう。その場合は、民事調停の申立てをすべきでしょう。

 調停とは、話し合い、互譲の精神と言われますが、おそらく上階の住人は、調停に出席して、あれこれ言われると思います。その席で、あなたが「騒音」と感じる音を録音していたら、調停委員会に、その録音を聞いていただくことも有用です。

 上階の住人が、調停の席で、「そんな音は出していない」あるいは、「気を付けている」等と言えば、その言葉を守るため、調停後は、慎重に行動し、生活するはずです。
調停を申立てしたこと自体で、抑止的効果が生じる可能性があります。

 大切なことは、我慢に我慢を重ねた末、上階の住人に、キレてしまわないことです。それによって、反って騒音が酷くなることもあり得るのです。